A l'issue de la 1ère Guerre Mondiale, au moment où la France, puissance mandataire prenant la relève de l'Allemagne vaincue  arrive au Cameroun, la majeure partie des terres sont détenues dans le cadre de droits coutumiers exercés par les autochtones (tenures coutumières. Les coutumes locales ignorent dans l'ensemble l'appropriation privative du sol : celui-ci ne peut faire l'objet que d'un droit d'usage.

Après échec des tentatives de mise en place de formules censées moderniser le système en place, est introduit le 21 juillet 1932 le régime de l'Immatriculation (adapté de l'Act Torrens mis en vigueur en Australie) dont les objectifs étaient indiqués à l'article 1 er du Décret du 21/7/1932 ainsi qu'il suit :

« Le régime foncier, créé par le présent Décret, dit régime de l'immatriculation, a pour but d'assurer aux titulaires la garantie desdits droits qu'ils possèdent sur les immeubles préalablement immatriculés. L'immatriculation a lieu en suite d'une procédure tendant à révéler tous droits réels déjà constitués. La garantie des droits réels est obtenue au moyen de la publication sur les livres fonciers, à un compte particulier ouvert pour chaque immeuble, de tous les droits réels qui s'y rapportent, ainsi que des modifications de ces mêmes droits, ladite publication étant précédée de la vérification des justifications produites et faisant foi à l'égard des tiers, dans les limites et conformément aux dispositions ci-après formulées ».

Depuis 1932, la législation foncière camerounaise a connu une évolution caractérisée par une reprise en main certaine de l'Etat dont il convient de retracer les grandes étapes.

Tout d'abord est renforcé l' encadrement juridique des transactions foncières et immobilières et est imposée à peine de nullité, à quelques exceptions près, la forme notariée pour tous actes visant à octroyer, transférer ou éteindre des droits réels immobiliers (comme le droit de propriété, l'usufruit etc.) ou à en changer les titulaires, ainsi que pour tous actes ayant pour objet de déterminer ou modifier l'étendue, la consistance ou le mode de jouissance de ces droits.

Puis est entreprise la réorganisation du régime des tenures coutumières qui font l'objet de nombreux textes entre 1963 et 1972.

La dernière étape et la plus importante se situe en 1974, année au cours de laquelle le régime de l'immatriculation devient obligatoire   :

•  l'immatriculation devient en effet le seul mode d'accès et de preuve de la propriété foncière au Cameroun;

•  la procédure d'immatriculation n'est plus judiciaire : elle devient administrative, quasi-gratuite (limitée à des frais minimaux) et est organisée en trois modules :

. le premier concerne la transformation des titres et actes existant sur des immeubles non encore immatriculés en titres fonciers,

. le second concerne les cessions d'immeubles immatriculés à titre onéreux (ex: ventes) ou gratuit (ex: donations),

. le dernier concerne la délivrance de titres fonciers suite à l'occupation ou l'exploitation de terrains du domaine national (consolidation des situations antérieures à 1974 après constatation de la mise en valeur de ces terrains).

Le principal souci du législateur de 1974 était de doter le Cameroun d'un régime foncier et domanial permettant une utilisation plus rationnelle des terres, le but étant de mettre en valeur le plus grand nombre possible de terres conformément aux objectifs de développement économique et social du pays, d'où :

•  la nécessité de supprimer les diverses procédures foncières existantes pour les intégrer dans un régime unique, celui de l'immatriculation qui allait donc devenir obligatoire en raison :

- de l'obligation de transformer tous les titres existants au Cameroun sur les terres en titres fonciers,

- et de l'interdiction de toute transaction foncière sur des terrains non préalablement immatriculés sous peine de sanctions civiles (nullité des transactions) et pénales ;

•  la nécessité d'une plus grande maîtrise des terres ayant conduit à l'incorporation systématique des terres dites « vacantes et sans maître » dans ce qu'on appela alors le « domaine national » qui devait avoir pour maître la Nation camerounaise et pour administrateur l'Etat chargé d'en effectuer la redistribution conformément aux objectifs de développement économique et social du pays. Il était prévu que l'occupation ou l'exploitation de parcelles de terre du domaine national donne lieu à la délivrance de titres fonciers après constat de cette occupation ou exploitation, tandis que les parcelles non occupées ni exploitées devaient être redistribuées dans le cadre de concessions permettant l'appropriation des terrains après leur mise en valeur ;

•  enfin, le maître mot en ce domaine fut l'obligation de mise en valeur des terres omniprésente de manière expresse ou induite. Exemples :

- en cas de vente de terrains du domaine privé de l'Etat, la délivrance de titres fonciers susceptibles d'être retirés en l'absence de mise en valeur dans un délai déterminé,

- la tendance à l'octroi d'un délai relativement court pour mettre en valeur les terrains dans le cadre de concessions sur le domaine national (5 ans exceptionnellement renouvelables),

Les autres volets de cette politique législative ont été notamment :

•  le réaménagement du régime de gestion des terres domaniales ;

•  la réglementation plus précise des transactions immobilières entre ressortissants camerounais et de celles intervenant avec les étrangers, les missions diplomatiques et consulaires et les organismes internationaux ;

•  le renforcement du dispositif répressif en matière foncière et domaniale ;

•  puis, la mise en place d'un dispositif législatif sur la copropriété et la promotion immobilière axée sur les immeubles à étages.

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