REFLEXIONS

LA "CADUCITE" D'UNE HYPOTHEQUE INSCRITE, POUR NON-RENOUVELLEMENT
DE L'INSCRIPTION HYPOTHECAIRE, PEUT-ELLE ETRE INVOQUEE
DANS TOUS LES PAYS DE LA ZONE OHADA
POUR FAIRE ECHEC A UNE PROCEDURE
DE SAISIE IMMOBILIERE ?


(suite)

par Me Mandessi Bell Evelyne
Avocat au Barreau du Cameroun




II. LES MODIFICATIONS INOPPORTUNES DE L'ACTE UNIFORME PORTANT ORGANISATION DES SURETES (AUS)





II.1. Au départ, de nouvelles règles du jeu avec déclaration de non-ingérence dans le régime de la publicité foncière

Le grand principe en toile de fond est en effet que l'AUS fixe de nouvelles règles uniformes mais renvoie au droit interne pour certains détails du ressort de la législation foncière interne (régime de la publicité foncière et autres) :

"Article 122. Tout acte conventionnel ou judiciaire constitutif d'hypothèque doit être inscrit au livre foncier conformément aux règles de la publicité foncière prévues à cet effet.

L'inscription confère au créancier un droit dont l'étendue est définie par la loi nationale de chaque Etat partie et les énonciations du titre foncier.

La publicité foncière étant constituée de l'ensemble des règles relatives à la publication des droits aux livres fonciers, elle inclut logiquement entre autres :

. outre les divers aspects procéduraux des inscriptions aux livres fonciers (conditions et modalités d'inscription, composition des dossiers, délais d'inscription, incidents, modification, annulation et radiation des droits …) ,

. les effets des inscriptions.

Si les rédacteurs de l'AUS étaient donc restés dans la logique de non-ingérence, aurait simplement été applicable tel quel le droit interne dont nous avons rappelé ci-dessus les différences selon les pays. Malheureusement, tel n'a pas été le cas.


II.2. Les interférences de l'AUS dans les régimes internes de publicité foncière

Après rappel du principe général selon lequel « tout acte conventionnel ou judiciaire constitutif d'hypothèque doit être inscrit au livre foncier conformément aux règles de la publicité foncière prévues à cet effet » (art. 122), et au lieu d'en rester là, les rédacteurs de l'Acte entreprennent également de fixer les règles relatives à la portée de l'inscription aux livres fonciers. Les articles 123 et 129 interfèrent effectivement dans le domaine de la publicité foncière en ce qui concerne les effets des inscriptions, en ces termes :

Art. 129. Tant que l'inscription n'est pas faite, l'acte d'hypothèque est inopposable aux tiers et constitue, entre les parties, une promesse synallagmatique qui les oblige à procéder à la publicité.

Art. 123. L'inscription conserve le droit du créancier jusqu'à la date fixée par la convention ou la décision de justice ; son effet cesse si elle n'est pas renouvelée, avant l'expiration de ce délai, pour une durée déterminée.

Dans l'article 129 reproduit ci-dessus, seul le premier membre de phrase est en concordance avec le système de publicité foncière Torrens (« Tant que l'inscription n'est pas faite, l'acte d'hypothèque est inopposable aux tiers »). Si le deuxième membre de phrase est a priori en phase avec les standards des pays de la 2 ème catégorie, il est par contre en totale discordance avec la logique et la mécanique de fonctionnement du système de publicité foncière Torrens resté en vigueur dans les pays de la 1 ère catégorie. En effet, alors que l'inscription d'un droit réel immobilier aux livres fonciers est une simple formalité de publicité à l'égard des tiers, qu'elle n'a nullement pour effet de créer un droit ou une charge et qu'elle n'est donc pas une condition de formation ou de validité d'un acte entre les parties, l'article 129 de l'Acte Uniforme Ohada établit une règle contraire.

Quant à l'article 123, il efface purement et simplement d'un trait de plume les règles internes de la publicité foncière en matière de conservation des droits inscrits en ne retenant ni les standards du système Torrens (durée illimitée jusqu'à la publication de l'acte contraire), ni ceux du Code civil (durée limitée à 10 ans) …

Enfin, en ce qui concerne l'article 124, nous relevons qu'il amalgame inopportunément extinction de l'hypothèque et péremption de l'inscription hypothécaire en ces termes :

Art. 123. L'inscription conserve le droit du créancier jusqu'à la date fixée par la convention ou la décision de justice ; son effet cesse si elle n'est pas renouvelée, avant l'expiration de ce délai, pour une durée déterminée.

D'emblée, se posent les questions de savoir de quel droit il s'agit  et à l'égard de qui cette conservation doit produire ses effets.

S'agissant de la 1 ère question, nous constatons qu'aucune réponse ne figure dans l'article 122 al. 2 qui, en énonçant que « l'inscription confère au créancier un droit dont l'étendue est définie par la loi nationale de chaque Etat partie et les énonciations du titre foncier », fait un renvoi pur et simple à la législation interne. Ceci implique que contrairement à une interprétation très répandue, « le droit » dont s'agit, ne renvoie pas automatiquement aux droits du créancier hypothécaire lato sensu ; il faut plutôt se référer à ce que chaque législation interne précise . Il s'ensuit que les conséquences du non-renouvellement prescrit, mentionnées dans cet article 123, ne peuvent pas être les mêmes selon les pays membres de l'Ohada.

Ainsi, dans les pays de la 1ère catégorie demeurés dans l'orthodoxie de la publicité foncière de type Torrens, le droit qui cesse d'être conservé par application de cet article 123 doit logiquement être celui du créancier inscrit d'opposer aux tiers les droits lui ayant été conférés sur l'immeuble, de se prévaloir à leur encontre de son rang ainsi que de son droit de préférence, et d'exercer son droit de suite à l'égard de tout tiers détenteur de l'immeuble (9). Il ne peut s'agir des droits hypothécaires du créancier eux-mêmes dont la validité entre les parties ne dépend pas de l'inscription aux livres fonciers. Cette acception du terme « droit » serait d'ailleurs un peu en phase avec l'article 122 al. 3 de l'AUS disposant que « l'hypothèque régulièrement publiée prend rang du jour de l'inscription, sauf dispositions contraires de la loi, et le conserve jusqu'à la publication de son extinction ». La réponse à la 2 ème question soulevée ci-dessus s'impose alors d'elle-même : les droits du créancier venant d'être rappelés cessent d'être conservés seulement vis-à-vis des tiers , seuls concernés par les problèmes d'opposabilité de droits.

Examinons à présent ce qu'il peut en être dans les pays de la 2ème catégorie pris à titre d'exemples :

. Guinée. Art.204. L'inscription conserve le privilège ou l'hypothèque jusqu'à une date fixée par le créancier, sans toutefois que la date extrême de cette inscription soit postérieure de dix années à compter du jour de la formalité. Si elle n'a pas été renouvelée au plus tard à cette date elle cesse aussitôt de produire effet.

. Congo : Art.69.- L'hypothèque sur les immeubles immatriculés n'existe à l'égard des tiers et n'a rang entre les créanciers que du jour de l'inscription. Les inscriptions ont la même durée que les hypothèques.

Art.78.- Le Conservateur des Hypothèques et de la Propriété Foncière peut, dans le cas des hypothèques conventionnelles, à l'expiration des délais prévus et en l'absence de main levée, procéder à leur renouvellement d'office avec paiement des droits par le bénéficiaire de l'inscription. Le renouvellement d'office par le Conservateur ne peut intervenir plus d'une fois.

Nous constatons que le terme « droit » utilisé dans l'article 123 de l'AUS renvoie en principe, dans l'acception de la législation interne guinéenne, aux « droits hypothécaires du créancier » qui seraient donc en principe éteints en cas de non-renouvellement de l'inscription. Dans ce cas :

. il y aurait concordance entre la péremption de l'inscription hypothécaire et l'extinction de l'hypothèque,

. mais alors cet article 123 de l'AUS ne serait plus en cohérence avec le dispositif de l'article 122 alinéa 3 du même Acte Uniforme qui ne parle pas de conservation de la validité de l'hypothèque mais seulement de la conservation de son rang , jusqu'à la publication de son extinction …

Si l'on examine l'autre pays de la 2 ème catégorie pris à titre d'exemple (Congo), l'analyse faite ci-dessus en rapport avec la Guinée n'est plus valable compte tenu du libellé différent des textes et de l'inclusion d'autres alternatives en ce qui concerne le renouvellement des inscriptions.

Tel est l'environnement hétérogène en toile de fond duquel il est question de répondre à l'interrogation : la caducité d'une hypothèque inscrite pour non-renouvellement de l'inscription hypothécaire, peut-elle être invoquée dans tous les pays de la zone Ohada pour faire échec à une procédure de saisie immobilière ? 


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(9 ) J. Chabas précité. Fasc. B. Effets de l'immatriculation et de l'inscription des droits réels. L'inscription est constitutive du droit par rapport aux tiers , seule la radiation de l'inscription peut, par rapport à eux, libérer l'immeuble.




III. LA "CADUCITE" D'UNE HYPOTHEQUE INSCRITE, POUR NON-RENOUVELLEMENT DE L'INSCRIPTION HYPOTHECAIRE, PEUT-ELLE ETRE INVOQUEE DANS TOUS LES PAYS DE LA ZONE OHADA
POUR FAIRE ECHEC A UNE PROCEDURE DE SAISIE IMMOBILIERE ?  





•  Les principaux points au centre des débats.

L'argument de la « caducité » d'une hypothèque inscrite est retrouvé, sous des vocables divers plus ou moins appropriés (« péremption », « extinction » de l'hypothèque) dans un certain nombre de décisions de justice dans le cadre desquelles le débiteur ou la caution propriétaire du terrain hypothéqué essaie de faire échec à la saisie ou sollicite la main levée de l'hypothèque, pour non-renouvellement de l'inscription hypothécaire. Au-delà des problèmes sémantiques pour savoir s'il y a lieu de parler d' « extinction d'hypothèque » (terme le plus usité) plutôt que d'utiliser le terme « caducité d'hypothèque » (10), deux importants problèmes sous-jacents à cette question doivent être examinés, qui le seront ensemble :

. y-a-t-il ou non concordance entre la péremption d'une inscription hypothécaire et l'extinction de l'hypothèque,

. qui peut invoquer la caducité d'une hypothèque ?

L'exposé rétrospectif antérieur des droits internes en matière de publicité foncière, qui a mis à jour l'hétérogénéité des environnements légaux existant dans les divers pays de la Zone Ohada, permet déjà d'apporter une réponse de principe négative à la question de la possibilité d'invoquer de manière générale la caducité d'une telle hypothèque pour non-renouvellement de l'inscription hypothécaire dans tous les pays de la zone Ohada. De fait, tout dépend du régime interne de publicité foncière et il devra donc être répondu à cette question en fonction des deux catégories de pays de la nomenclature évoquée.

1.1.. Dans les pays de la 1ère catégorie

Après le bref rappel des principes applicables et le passage en revue de quelques cas de figures susceptibles de se présenter, seront évoqués les quiproquos autour de l'épineux problème du renouvellement des inscriptions hypothécaires avec l'exemple du Cameroun.

1.1.1. Les principes applicables et quelques cas de figures susceptibles de se présenter

Rappelons que dans cette catégorie de pays demeurés dans l'orthodoxie du système Torrens, les principes cardinaux sont que :

. l'inscription aux livres fonciers d'une hypothèque est obligatoire pour être opposable aux tiers,

. elle atteste de l'existence du droit inscrit vis-à-vis des tiers mais n'est pas une condition de validité de la garantie hypothécaire conférée conventionnellement au créancier.

Derrière ces principes se cache toutefois une pluralité de cas de figures résumés dans les tableaux ci-après.

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(10) rappelons que la caducité peut être définie comme l'état d'un acte juridique dont la validité disparaît et qui n'a donc plus d'efficacité par défaut d'accomplissement d'une formalité , absence d'exercice d'un droit ou survenance d'un évènement.




Tableaux récapitulatifs de quelques cas de figures susceptibles
de se présenter dans les pays de la 1ère catégorie




Divers cas de figures d'actes hypothécaires


Effets de la convention hypothécaire entre les parties


Effets de l'inscription hypothécaire vis-à-vis des tiers



L'hypothèque :

. a été régulièrement constituée,

. l'acte d' hypothèque ne contient aucune clause relative à l'obligation d'inscription aux livres fonciers,

. l'hypothèque n'a pas été inscrite aux livres fonciers.

NB. Le droit foncier (règle spéciale) sera le droit applicable.




Elle est valable entre les parties et les engagements mutuellement pris par elles doivent être respectés.

L'hypothèque fait naître en faveur du créancier hypothécaire un droit de saisie qui devra bien évidemment respecter les prescriptions applicables en matière de saisie immobilière pour mettre en œuvre son droit.

Aucune des parties ne peut invoquer l'absence d'inscription aux livres fonciers de l'hypothèque pour se soustraire au respect de ses engagements puisque le contrat ne prévoit pas une telle obligation et que cette formalité n'est pas une condition de validité de leurs droits ou d'exécution des engagements souscrits.

La caducité pour non renouvellement dans ce cas de figure ne peut être invoquée puisqu'elle n'a ni base conventionnelle, ni base légale.




Même si rien n'est prévu au contrat, le créancier est tenu par les textes relatifs à la publicité foncière. S'il n'a pas inscrit ses droits, il  ne peut les opposer aux tiers et notamment il ne pourra pas invoquer un droit de préférence ou exercer un droit de suite sur l'immeuble à l'encontre des tiers, puisque seuls les droits inscrits aux livres fonciers peuvent être opposés aux tiers.

Si, comme lui, tous les tiers ne sont pas inscrits, ils seront tous sur un même pied d'égalité en cas de saisie et de vente de l'immeuble.

Si un ou des tiers ont inscrit leurs droits : ce créancier devra en tenir compte puisqu'il n'a pas pris la peine de faire inscrire les siens. Ces tiers pourront invoquer à son encontre l'absence d'inscription de ses droits hypothécaires pour lui dénier selon le cas un droit de préférence sur les deniers de la vente de l'immeuble ou un droit de suite sur l'immeuble, mais non la caducité de l'hypothèque pour non- renouvellement non prescrit par les textes.




L'hypothèque :

. a été régulièrement constituée,

. l'acte d'hypothèque ne contient aucune clause relative à l'obligation d'inscription aux livres fonciers,

. l'hypothèque a toutefois été inscrite aux livres fonciers

NB. Le droit applicable est le droit foncier (règle spéciale)



Elle est valable entre les parties et leurs engagements doivent être respectés.

Naissance d'un droit de saisie en faveur du créancier hypothécaire à mettre en œuvre en respectant les règles des saisies immobilières.

L'accomplissement de cette formalité n'étant pas venu changer le régime de validité de leurs droits ou d'exécution de leurs engagements, aucune d'elles ne peut l'invoquer d'une quelconque manière pour se soustraire au respect de ses obligations. La caducité de l'hypothèque ne peut non plus être invoquée car elle n'a ni une base légale, ni une base conventionnelle.



Le créancier ayant fait inscrire ses droits (avant tout autre), il peut valablement les opposer aux tiers et notamment pourra invoquer un droit de préférence ou exercer un droit de suite sur l'immeuble entre les mains d'un tiers.

Si tous les tiers ne sont pas inscrits, ils seront obligés de tenir compte de son droit de préférence en cas de saisie et de vente de l'immeuble.

Si un ou des tiers ont également inscrit leurs droits  après lui : ils devront aussi tenir compte de ses droits hypothécaires inscrits avant les leurs, mais ils seront par contre fondés à invoquer un droit de préférence par rapport aux tiers non inscrits sus-visés ou à ceux inscrits après eux. La caducité des hypothèques inscrites pour non-renouvellement ne peut être invoquée, le renouvellement n'étant pas prescrit par les textes.




Divers cas de figures d'actes hypothécaires


Effets de la convention hypothécaire entre les parties


Effets de l'inscription hypothécaire vis-à-vis des tiers



L'hypothèque :

. a été régulièrement constituée,

. l'acte d'hypothèque inclut expressément l'obligation d'inscription et de renouvellement de l'inscription du Code civil (régime légal du Code)

. mais l'hypothèque n'a pas été inscrite aux livres fonciers

NB. Le droit civil est le texte applicable.



Elle reste valable entre les parties sauf si l'inscription a été incluse comme condition additionnelle spécifique de validité de l'acte d'hypothèque (condition autre que les conditions habituelles) et les engagements mutuellement pris par elles doivent être respectés.

L'hypothèque fait naître un droit de saisie en faveur du créancier hypothécaire à mettre en œuvre selon les prescriptions des saisies immobilières.

Les parties ne peuvent se prévaloir de l'absence d'inscription aux livres fonciers de l'hypothèque (ou du non-renouvellement de l'inscription hypothécaire) pour se soustraire au respect de leurs obligations qu'en fonction de ce qui est effectivement prévu par le Code Civil auquel il faudra qu'elles se reportent scrupuleusement.

 



Le créancier n'ayant pas fait inscrire ses droits ne peut les opposer aux tiers (et notamment ne pourra pas invoquer un droit de préférence ou exercer un droit de suite sur l'immeuble). L'opposabilité des droits aux livres fonciers est en effet régie par la loi foncière qui exige une publication des droits.

Si tous les tiers ne sont pas inscrits comme lui, ils seront tous sur un même pied d'égalité en cas de saisie et de vente de l'immeuble.

Si un ou des tiers ont inscrit leurs droits : le créancier devra en tenir compte puisqu'il n'a pas fait inscrire les siens. Ces tiers pourront invoquer à son encontre l'absence d'inscription de ses droits, le cas échéant de renouvellement de l'inscription, pour lui dénier selon le cas un droit de préférence ou de suite.



Ces principes ne s'appliqueront évidemment pas automatiquement et de la même façon :

. en cas d'inscription de l'hypothèque et de renouvellement régulier de l'inscription hypothécaire,

. ou d'inscription de l'hypothèque mais sans renouvellement de l'inscription hypothécaire.

 



Divers cas de figures d'actes
hypothécaires


Effets de la convention hypothécaire entre les parties


Effets de l'inscription hypothécaire vis-à-vis des tiers



L'hypothèque :

. a été régulièrement constituée,

. l'acte d'hypothè-que :inclut expressément l'obligation d'inscription et de renouvellement de l'inscription mais sans référence au Code civil ( obligation simplement conventionnelle )

. et l'hypothèque n'a pas été inscrite aux livres fonciers



Mêmes règles que ci-dessus en ce qui concerne la validité de l'hypothèque et l'obligation de respect des engagements contractuels.

Mêmes observations que ci-dessus en ce qui concerne le droit de saisie.

Les parties ne peuvent se prévaloir de l'absence d'inscription aux livres fonciers de l'hypothèque (ou du non-renouvellement de l'inscription hypothécaire et partant, de la caducité de l'hypothèque pour non-renouvellement) pour se soustraire au respect de leurs obligations qu'en fonction de ce qui est effectivement inclus dans l'acte d'hypothèque car le contrat est la loi des parties. Si des sanctions sont prévues, elles doivent être appliquées mais si aucune sanction n'a été prévue, l'absence de renouvellement ne peut pas être sanctionnée.



Le créancier n'ayant pas fait inscrire ses droits ne peut les opposer aux tiers et notamment ne pourra pas invoquer un droit de préférence ou exercer un droit de suite sur l'immeuble.

Si tous les tiers ne sont pas inscrits comme lui, ils seront tous sur un même pied d'égalité en cas de saisie et de vente de l'immeuble.

Si un ou des tiers ont inscrit leurs droits : le créancier devra en tenir compte puisqu'il n'a pas fait inscrire les siens. Ces tiers pourront invoquer à son encontre l'absence d'inscription de ses droits hypothécaires, le cas échéant de son non-renouvellement, pour lui dénier, selon le cas, un droit de préférence sur les deniers de la vente ou un droit de suite sur l'immeuble.

 



Ici également, la diversité des situations (inscription effectivement réalisée ou réalisée mais sans renouvellement de l'inscription hypothécaire) modulera l'application des règles ci-dessus.

 



Il ressort de ce passage en revue, d'une part que les cas de figures peuvent être divers et que les raisonnements « automatiques » sont à proscrire, d'autre part que les personnes fondées à invoquer le non-renouvellement de l'inscription et la caducité de l'hypothèque sont principalement celles concernées par l'opposabilité des droits inscrits et auxquelles l'exercice du droit de préférence ou de suite est susceptible de causer un préjudice, ce qui n'est pas le cas du débiteur ou de la caution hypothécaire qui s'oppose simplement dans ce cas au droit de saisie.



Suite et fin de l'article ici.



 
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