REFLEXIONS

LA "CADUCITE" D'UNE HYPOTHEQUE INSCRITE, POUR NON-RENOUVELLEMENT
DE L'INSCRIPTION HYPOTHECAIRE, PEUT-ELLE ETRE INVOQUEE
DANS TOUS LES PAYS DE LA ZONE OHADA
POUR FAIRE ECHEC A UNE PROCEDURE
DE SAISIE IMMOBILIERE ?


(1ère partie)

par Me Mandessi Bell Evelyne
Avocat au Barreau du Cameroun



INTRODUCTION




Dans le cadre de l'octroi de prêts ou pour garantir le respect de certaines obligations contractuelles, les établissements financiers et les opérateurs économiques sont amenés à se faire conférer des hypothèques. Bien évidemment si les débiteurs ne s'acquittent pas de leurs obligations, ils entreprendront de réaliser leurs garanties.

Parmi les obstacles susceptibles de compliquer l'aboutissement d'une procédure de saisie immobilière ou d'y faire tout simplement échec, figure la « caducité » de l'hypothèque pour non-renouvellement de l'inscription hypothécaire. Un tel argument peut-il être invoqué indistinctement dans tous les pays de la Zone Ohada ? Pour répondre à cette question, il est nécessaire d'examiner le droit applicable et plus spécifiquement de faire une introspection dans le régime des inscriptions hypothécaires lui-même.

Quelles sont donc les dispositions de l'Acte Uniforme portant organisation des sûretés (AUS) en la matière ? Elles sont reproduites ci-dessous :

« Art. 122. Tout acte conventionnel ou judiciaire constitutif d'hypothèque doit être inscrit au livre foncier conformément aux règles de la publicité foncière prévues à cet effet.

L'inscription confère au créancier un droit dont l'étendue est définie par la loi nationale de chaque Etat partie et les énonciations du titre foncier.

L'hypothèque régulièrement publiée prend rang du jour de l'inscription, sauf dispositions contraires de la loi, et le conserve jusqu'à la publication de son extinction.

Art. 123. L'inscription conserve le droit du créancier jusqu'à la date fixée par la convention ou la décision de justice ; son effet cesse si elle n'est pas renouvelée, avant l'expiration de ce délai, pour une durée déterminée.

Art. 124. 2. L'extinction de l'hypothèque conventionnelle ou forcée résulte :

-- de l'extinction de l'obligation principale ;

- de la renonciation du créancier à l'hypothèque ;

- de la péremption de l'inscription attestée, sous sa responsabilité, par le conservateur de la propriété foncière, cette attestation devant mentionner qu'aucune prorogation ou nouvelle inscription n'affecte la péremption ;

- de la purge des hypothèques résultant du procès-verbal de l'adjudication sur expropriation forcée et du paiement ou de la consignation de l'indemnité définitive d'expropriation pour cause d'utilité publique ».

Si l'on résume en quelques phrases la substance de ces dispositions, il ressort quelques grands principes :

. toute hypothèque conférée à un créancier en zone Ohada doit faire l'objet d'une inscription aux livres fonciers, (art. 122 alinéa 1)

. cette inscription doit toutefois être effectuée dans le respect des règles et prescriptions de la publicité foncière telle que prévue dans le droit interne de chaque pays membre (art. 122 alinéa 1),

. le droit Ohada s'interdit de légiférer en cette matière du ressort des législations nationales (art. 122 alinéas 1 et 2).

L'on relève en outre que l'AUS prend la peine d'inclure quelques règles :

. précisant comment les droits hypothécaires se conservent (art. 122 alinéa 3 et 123),

. et comment les hypothèques s'éteignent (art. 124).

L'application de l'article 122 alinéas 1 et 2 de l'AUS nécessitant un report aux dispositifs nationaux qui, nous le verrons, ne sont pas identiques, il importera donc de faire une rétrospective des droits nationaux en matière de publicité foncière (I), puis d'examiner les modifications introduites par l'AUS (II), ce qui permettra de répondre à la question, la caducité d'une hypothèque inscrite pour non-renouvellement, peut-elle être invoquée dans tous les pays de la zone Ohada pour faire échec à une procédure de saisie immobilière ?  (III)



RETROSPECTIVE SUR LES DROITS FONCIERS INTERNES EN MATIERE DE PUBLICITE FONCIERE DANS LES PAYS AFRICAINS FRANCOPHONES ACTUELLEMENT MEMBRES DE L'OHADA





Cette rétrospective nécessite un retour à la période coloniale (1) qui sera suivi d'une présentation des évolutions intervenues après les Indépendances (2).

1. Rétrospective sur la période coloniale

1.1. Origines du régime de la publicité foncière dans les pays africains francophones actuellement membres de l'Ohada

Le législateur colonial français avait été amené, après quelques atermoiements, à introduire « Outre-mer » et plus particulièrement dans les pays de l'AOF et de l'AEF, le régime de l'Immatriculation inspiré de l'Act Torrens, jugé plus fiable et plus sécurisant que le régime de la Transcription du Code civil français (1).

Dans le cadre du régime de l'Immatriculation, la garantie des droits réels est assurée par le biais d'une publicité réelle permettant l' opposabilité des droits inscrits à tous :

"La garantie des droits réels est obtenue au moyen de la publication sur les livres fonciers à un compte particulier ouvert pour chaque immeuble de tous les droits réels qui s'y rapportent ainsi que des modifications de ces mêmes droits... " ( art. 1er du Décret camerounais du 21/07/1932). "Tout droit réel immobilier ou charge n'existe à l'égard des tiers qu'autant qu'il a été rendu public dans les formes, conditions et limites réglées au présent décret, sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l'exécution de leurs conventions. " (art. 17 du même Décret) (2) .

I.2. Comment les droits inscrits aux livres fonciers sont-ils conservés dans le régime colonial ?

La réponse à cette question se trouve dans le dispositif relatif aux effets des inscriptions aux livres fonciers. Nous relevons que l'inscription aux livres fonciers a un effet probatoire et un effet conservatoire (Me E. Mandessi Bell. Ibidem. Droit foncier et immobilier … p. 236).

I.2.1. L'effet probatoire de l'inscription.

Le régime foncier de l'Immatriculation a en effet pour objectif d'assurer la sécurité des transactions immobilières en obligeant tous les titulaires de droits réels immobiliers et les bénéficiaires de charges foncières à publier leurs droits aux livres fonciers pour que les tiers intéressés par un immeuble puissent en avoir connaissance et prendre des décisions en connaissance de cause (art. 17 du Décret camerounais de 1932). L'article 158 du même Décret précise même que "le titre de propriété et les inscriptions... font preuve à l'égard des tiers que la personne qui y est dénommée est réellement investie des droits qui y sont spécifiés... "

Il s'ensuit que l 'inscription aux livres fonciers n'a pas pour effet de créer un droit ou une charge sur l'immeuble : elle ne fait que porter à la connaissance des tiers l'existence des droits résultant de tel ou tel acte conclu entre les parties. L'inscription d'un droit réel immobilier aux livres fonciers n'est donc pas une condition de validité de l'acte entre les parties . I l en découle logiquement que dans le cadre des rapports contractuels, les prestations sont dues au jour fixé dans le contrat, lequel prend effet au jour où les parties l'indiquent et non au jour de l'inscription aux livres fonciers. Par ailleurs, l'un des cocontractants ne peut valablement opposer à l'autre le défaut d'inscription aux livres fonciers pour se soustraire à ses obligations (3).

1.2.2. Application de ces principes de publicité foncière à l'hypothèque

L'hypothèque étant un droit réel comme les autres, elle est soumise au même régime que celui rappelé ci-dessus. Dès lors qu'elle est régulièrement constituée (respect des règles de validité relatives au constituant, à la créance garantie, au bien à hypothéquer, à la forme de l'acte …), elle est valable et produit ses effets entre les parties sans égard à son inscription aux livres fonciers qui a pour seul objet d'avertir les tiers des droits du créancier hypothécaire. Toutefois, il va de soi que ce dernier a intérêt à inscrire son hypothèque justement pour préserver ses droits vis-à-vis des tiers, sinon il s'expose à tenir compte des droits de tout autre créancier qui aurait inscrit ses droits avant les siens.

Il est en effet essentiel de bien distinguer, en ce domaine (ce qui n'est pas souvent fait ou est perdu de vue), les effets de l'hypothèque qui sont totalement différents selon que l'on envisage les rapports entre les parties (créancier hypothécaire et débiteur) et les rapports entre le créancier hypothécaire et les tiers .

L'hypothèque conventionnelle valablement consentie fait naître au profit du créancier hypothécaire le droit de réaliser sa garantie en cas de non-paiement de sa créance ( droit de saisie ). Lorsqu'elle a par ailleurs été publiée aux livres fonciers, cette hypothèque fait naître au profit du créancier hypothécaire un droit de préférence à l'égard des créanciers inscrits après lui (4) et un droit de suite à l'encontre du tiers détenteur de l'immeuble hypothéqué (5).

Outre son effet probatoire , l'inscription aux livres fonciers a un effet conservatoire.

I.323. L'effet conservatoire de l'inscription.

L'article 158 du Décret camerounais du 21/7/1932 dispose que "le titre de propriété et les inscriptions conservent le droit qu'ils relatent tant qu'ils n'ont pas été annulés, rayés ou modifiés et font preuve a l'égard des tiers que la personne qui y est dénommée est réellement investie des droits qui y sont spécifiés.. " . Dès lors qu'un droit est inscrit au livre foncier, il se conserve indéfiniment puisque le législateur foncier n'a prescrit aucun terme. Il ne peut donc ni y avoir péremption des droits d'un créancier inscrit, ni prescription . Il n'en est autrement que si l'inscription a été radiée (6). Les mêmes règles régissent les inscriptions hypothécaires : Art. 43 du même Décret camerounais de 1932 : « L'hypothèque régulièrement publiée conserve son rang et sa validité, sans formalité nouvelle, jusqu'à la publication dans les mêmes formes de l'acte libératoire ».

Tels étaient, avec des formulations quasi-identiques, les standards du droit foncier colonial en matière de publicité foncière retrouvés dans les divers pays d'Afrique de l'ouest et centrale actuellement membres de l'Ohada (7), lesquels ont été modifiés par certains de ces pays après l'Indépendance.

2. Le droit post-colonial de la publicité foncière dans les pays d'Afrique de l'ouest et centrale actuellement membres de l'Ohada

La revue de ce droit post-colonial a été faite, pour les besoins de l'étude, sur un échantillon de quatre pays. Deux grandes tendances se dessinent dans la nouvelle nomenclature post-coloniale. Une première catégorie de pays est restée dans l'orthodoxie du système Torrens (le Mali et le Cameroun), mais d'autres ont finalement « importé » les standards du Code civil (le Congo et la Guinée).

2.1. Les régimes fonciers restés dans l'orthodoxie du système Torrens

2.1.1. MALI . Ord. N°00-027/P-RM du 22/03/2000 portant Code Domanial et Foncier.

Art. 71.- Le service de la conservation foncière, gestionnaire du régime de la propriété foncière, assure aux titulaires la garantie des droits réels soumis à publicité qu'ils possèdent sur les immeubles relevant du régime de l'immatriculation, dans les conditions déterminées par le présent texte.

Art. 72.- Cette garantie est obtenue au moyen de la publication dans les livres fonciers, à un compte particulier ouvert pour chaque immeuble, de tous les droits réels qui s'y rapportent, ainsi que des modifications de ces mêmes droits, ladite publication étant précédée de la vérification des justifications produites et faisant foi à l'égard des tiers, le tout dans les limites et conformément aux dispositions ci-après formulées.

Art. 89.- Les droits réels énumérés à l'article précédent ne se conservent et ne produisent effet à l'égard des tiers qu'autant qu'ils ont été rendus publics dans les formes, conditions et limites réglées du présent code sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l'exécution de leurs conventions.

Art. 110.- L 'hypothèque régulièrement publiée conserve son rang et sa validité, sans formalité nouvelle, jusqu'à la publication dans la même forme de l'acte libératoire.

Art. 113.- L'hypothèque s'éteint :

1. par l'extinction de l'obligation dont elle constitue la garantie ;
2. par la renonciation du créancier à son droit ;
3. par l'accomplissement de la procédure de purge des hypothèques par le tiers détenteur sur expropriation forcée ou sur expropriation pour cause d'utilité publique, conformément aux prescriptions de l'Article 120.

Art. 173.- La publication aux livres fonciers des droits réels constitués sur les immeubles postérieurement à leur immatriculation, prévue par l'article 72 et exigée par l'article 89 pour la validité desdits droits à l'égard des tiers, est assurée par la formalité de l'inscription.

2.1.2. CAMEROUN . Décret du 21/07/1932

Contrairement au Mali qui semble avoir reconduit globalement les normes du droit colonial dans un nouveau texte, le Cameroun, en rendant obligatoire en 1974 (Ord. n° 74-1 du 06/07/1974) le régime de l'Immatriculation auparavant facultatif, n'a remanié en 1976 que les procédures d'immatriculation et a laissé intact le régime de publicité foncière introduit en 1932 (8).

Ci-dessous sont donc reproduites les dispositions du Décret de 1932 en matière de publicité foncière :

Art. 17 – Tout droit réel immobilier ou charge n'existe, à l'égard des tiers, qu'autant qu'il a été rendu public dans les formes, conditions et limites réglées au présent décret, sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l'exécution de leurs conventions.

Art., 133 - La publication aux livres fonciers des droits réels constitués sur les immeubles postérieurement à leur immatriculation, prévue par l'article 1er et exigée par l'article 17 pour validité desdits droits à l'égard des tiers, est assurée comme il suit, par la formalité de l'inscription.

Art. 158 - Le titre de propriété et les inscriptions conservent le droit qu'ils relatent, tant qu'ils n'ont pas été annulés, rayés ou modifiés, et font preuve à l'égard des tiers que la personne qui y est dénommée est réellement investie des droits qui y sont spécifiés ; les annulations ou modifications ultérieures ne peuvent être opposées aux tiers inscrits de bonne foi.

Art. 43 – L'hypothèque régulièrement publiée conserve son rang et sa validité, sans formalité nouvelle, jusqu'à la publication dans les mêmes formes de l'acte libératoire. La garantie hypothécaire des intérêts demeure soumise aux dispositions de l'article 2151 du Code civil.

Art. 46 – L'hypothèque s'éteint :

1° Par l'extinction de l'obligation dont elle constitue la garantie ;
2° Par la renonciation du créancier à son droit ;
3° Par l'accomplissement de la procédure de purge des hypothèques par le tiers détenteur sur expropriation forcée ou expropriation pour cause d'utilité publique
.

Qu'en est-il des pays de la 2 ème catégorie pris à titre d'exemples ?

2.2. Les régimes fonciers ayant « importé » les standards du Code civil

2.2.1. CONGO. Loi n°17-2000 du 30 décembre 2000.

Art.57.- Tout droit réel relatif à un immeuble immatriculé n'existe, à l'égard des tiers, que du fait et du jour de sa transcription sur le titre par le Conservateur des Hypothèques et de la Propriété Foncière.

Art.58.- Les actes volontaires et les conventions tendant à constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel ne produisent effet entre parties qu'à dater de l'inscription sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l'inexécution de leurs conventions.

Art.69.- L'hypothèque sur les immeubles immatriculés n'existe à l'égard des tiers et n'a rang entre les créanciers que du jour de l'inscription. Les inscriptions ont la même durée que les hypothèques.

Art.78.- Le Conservateur des Hypothèques et de la Propriété Foncière peut, dans le cas des hypothèques conventionnelles, à l'expiration des délais prévus et en l'absence de main levée, procéder à leur renouvellement d'office avec paiement des droits par le bénéficiaire de l'inscription. Le renouvellement d'office par le Conservateur ne peut intervenir plus d'une fois.

2.2.2. GUINEE. Loi n°L/99/013/AN portant Code foncier et domanial

Art.10.- La garantie des droits réels est obtenue par la publication sur le livre foncier visé au titre V du présent code, à un compte particulier ouvert pour chaque immeuble, de tous les droits réels qui s'y rapportent, ainsi que des modifications de ces mêmes droits, ladite publication étant précédée de la vérification des justifications produites et faisant foi à l'égard des tiers.

Art.152.- Les droits réels ne se conservent et ne produisent effet à l'égard des tiers qu'autant qu'ils ont été rendus publics dans les formes, conditions et limites fixées par le présent code, sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l'exécution de leurs conventions.

Art.154.- La publication au livre foncier de droits réels constitués sur les immeubles postérieurement à leur immatriculation et exigée pour la validité des droits à l'égard des tiers, est assurée par la formalité de la publicité de ces droits.

Art.204.- L'inscription conserve le privilège ou l'hypothèque jusqu'à une date fixée par le créancier, sans toutefois que la date extrême de cette inscription soit postérieure de dix années à compter du jour de la formalité. Si elle n'a pas été renouvelée au plus tard à cette date elle cesse aussitôt de produire effet.

Art.211.- Les privilèges et hypothèques s'éteignent conformément à l'article 1175 du Code Civil :

• 1° par l'extinction de l'obligation dont ils constituent la garantie ;

• 2° par la renonciation du créancier à son droit ;

• 3° par l'accomplissement de la procédure de purge des hypothèques par le tiers détenteur, sur expropriation forcée ou sur expropriation pour cause d'utilité publique, conformément aux dispositions du Code Civil ;

• 4° par la prescription en faveur de débiteur ou du tiers détenteur.

Il apparait donc clairement à partir de cet échantillon de pays, qu'au moment où le droit Ohada des sûretés vient remanier, dans un cadre harmonisé, le régime hypothécaire, avec la déclaration de principe de non-ingérence dans le régime de publicité foncière relevant des législations nationales, il ne trouve pas un environnement légal homogène dans les divers pays de la zone.

(à suivre)


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(1) Me E. Mandessi Bell . Droit foncier et immobilier au Cameroun. 2004. p. 6 : le système de la Transcription du Code civil français comportait de nombreuses lacunes  : «  il ne permettait de donner ni au propriétaire du bien immeuble ni à son cocontractant la sécurité juridique désirable. En effet, les écritures publiques à la base des constitutions et des mutations de droits réels immobiliers ne conféraient nullement au propriétaire et à son cocontractant une situation juridique inattaquable et opposable à tous. De fait, le Code Civil ayant pour fondement le concept juridique de possession, le système qui en découlait ne permettait pas de connaître la situation juridique exacte des biens immeubles car, s'il était vrai que le propriétaire, en invoquant la prescription acquisitive, pouvait établir définitivement son droit, il ne risquait pas moins de se voir opposer le principe non moins fondamental de la relativité des actes juridiques et l'adage "Nemo plus juris... " » .

Ibidem. P. 10. « De fait, conscient des limites du système de la transcription et des avantages du régime de l'Immatriculation qui permettait :

- d'avoir un état des terres susceptibles de transactions immobilières (car ces terres étaient répertoriées aux livres fonciers),

- de purger les droits réels antérieurs à l'instance d'immatriculation (non révélés en temps utile) par la procédure d'immatriculation de l'immeuble donnant lieu à la délivrance d'un titre foncier définitif et inattaquable,

- de connaître l'état exact des droits réels et charges foncières susceptibles de gréver l'immeuble objet de transaction en vertu de l'obligation de les publier sous peine d'inopposabilité aux tiers,

le législateur colonial français avait été amené à introduire dans la majeure partie des pays d'Outre Mer le régime de l'Immatriculation des droits fonciers » .

- Pour les analyses critiques du régime de la Transcription du Code civil, Cf. également : Jacques Chabas. La propriété foncière en Afrique noire . Librairies Techniques. 1957. Fasc. A. §1er 1. p. 3 ; Victor Gasse . "Le régime foncier à Madagascar et en Afrique" Librairie Autonome. 1959. p.10-11.

(2) Les mêmes articles se retrouvent, avec un libellé similaire , dans les textes fonciers des autres pays africains des ex AOF et AEF actuellement membres de l'Ohada. La logique liée à ce schéma de base incompatible avec le Code civil qui admettait les sûretés occultes, conduisit à l'époque le législateur colonial à réformer profondément le régime des sûretés et charges foncières du Code civil (Cf. Me E. Mandessi Bell. Ibidem. Droit foncier … Chronique p. 189 et s. ).

(3) Cf. J. Chabas . Ibidem. P . 11 :

« L'article 21 (du Décret du 26/07/1932) déclare que « les droits réels … ne se conservent et ne produisent d'effet à l'égard des tiers qu'autant qu'ils ont été rendus publics dans les formes, conditions et limites réglées au présent décret, sans préjudice des droits et sanctions réciproques des parties pour l'exécution de leurs conventions. Cette réserve finale a simplement pour objet de souligner que le principe de la consensualité des obligations est toujours en vigueur, bien que le décret exige que les droits réels et charges foncières qu'elles créent soient préalablement publiés pour être opposables aux tiers ».

(4) il jouit d'un droit de préférence sur le prix de l'immeuble lorsque ce dernier est vendu et qu'il a des créanciers concurrents. Le montant de sa collocation est déterminé par la créance garantie telle que fixée dans l'inscription.

(5) il bénéficie d'un droit de suite sur l'immeuble lui permettant de le reprendre entre les mains du tiers qui l'aurait acquis. La jurisprudence a précisé que l'exercice du droit de suite appartient à tout créancier inscrit ( Encyclopédie Dalloz Droit civil. T. II. D-I . 1952. « Hypothèque » p. 925 § 333. Le droit de suite ne peut être exercé que si l'hypothèque est inscrite en temps utile … § 336). Rappelons donc que s'il est vrai qu'en application du droit Ohada, le droit de suite s'exerce selon les modalités de la saisie immobilière (art. 117 al. 2 AUS) encore faut-il que le créancier ait fait inscrire ses droits hypothécaires.

- Voir également : Encycl. Dalloz. ibidem « Inscription hypothécaire » p.1030. «  § 8. Nécessité de l'inscription à l'égard des tiers.

a) A l'égard des tiers, l'hypothèque ne vaut que par l'inscription (C. Civ. Art 2134 et 2166). En effet, le créancier hypothécaire ne peut produire à l'ordre ou invoquer son droit de préférence que s'il a inscrit son hypothèque en rang utile.

10. Le créancier hypothécaire ne peut exercer son droit de suite par voie de saisie ou de surenchère qu'à condition d'avoir inscrit son hypothèque avant la transcription de l'aliénation de l'immeuble hypothéqué.

11. b) De ce principe, il résulte que le défaut d'inscription, la nullité ou la péremption de celle-ci peuvent être invoqués par les tiers, c'est-à-dire par tous ceux à qui l'exercice du droit de suite ou du droit de préférence causerait un préjudice : par conséquent … par l'acquéreur à titre particulier de l'immeuble grévé de l'hypothèque, par les autres créanciers privilégiés ou hypothécaires du débiteur (Aubry et Rau T. 3 § 267 texte et notes1 à 3 – Baudry-Lacantinerie et De Loynes T. 2 n° 1446- Beudant T. 14 n° 862 - Planiol et Ripert T. 12 n° 758).

- Voir aussi, s'agissant des rapports entre les parties, le Régime de l'inscription hypothécaire du Code civil in Encycl. Dalloz Droit civil. précitée « Inscription hypothécaire », p. 1030 § 5 : « En principe, la loi exige que les hypothèques soient rendues publiques ; la publicité résulte de l'inscription qui en est faite dans le registre du conservateur des hypothèques (C. Civ. Art. 2134). Mais la publicité n'est exigée que pour assurer l'efficacité de l'inscription à l'égard des tiers ; entre le créancier et le débiteur, l'hypothèque produit ses effets indépendamment de toute inscription.

§ 6. Inutilité de l'inscription dans les rapports entre le débiteur et le créancier hypothécaire.

… Le débiteur, ses héritiers, ses successeurs universels … ne peuvent donc … ni exciper de la nullité d'une inscription irrégulière (Limoges 16/06/1886. D. P. 89. 2. 31), ni se prévaloir du défaut de renouvellement d'une inscription prise contre eux (Agen 16/3/1855 et sur pourvoi Req. 24/7/1855. D. P. 55. 1. 396.) … Et le créancier peut, malgré le défaut d'inscription poursuivre pour le tout l'héritier du débiteur détenteur de tout ou partie des immeubles hypothéqués (Aubry et Rau T. 3 § 267 texte et note 8 – Baudry-Lacantinerie et De Loynes T. 2 n° 1439 - Planiol et Ripert T. 12 n° 757).

(6) Dans le même sens : J. Chabas précité. Fasc. B. Effets de l'immatriculation et de l'inscription des droits réels. p . 11. « Les effets de l'inscription.

Section 1. Effet général constructif : pas de droit réel sans inscription.

44. L'inscription comme l'immatriculation a un effet constructif. Il n'y a pas de droit réel sans inscription et le droit réel est conservé tant que son inscription n'a pas été radiée du livre foncier…. ».

46. « … Tant qu'un droit réel est inscrit au livre foncier, il existe et peut être opposé aux tiers. L'inscription est constitutive du droit par rapport aux tiers, seule la radiation de l'inscription peut, par rapport à eux, libérer l'immeuble. L'article 82 du Décret du 26 Juillet 1932 écarte expressément la prescription comme moyen de libération et l'article 42 du même décret déclare, relativement aux hypothèques : « l'hypothèque régulièrement publiée conserve son rang et sa validité, sans formalité nouvelle, jusqu'à la publication, dans les mêmes formes, de l'acte libératoire…. ». « … Seule la radiation dûment publiée au livre foncier éteint les droits réels qui ont été inscrits » (P. 13).

« 71. La péremption décennale des inscriptions hypothécaires du droit français est rejetée par le décret foncier. »

- Voir aussi Encycl. Dalloz Droit civil précitée «Hypothèque» p.941 § 618. « Pays d'Outre-mer.

… L'hypothèque régulièrement publiée conserve son rang et sa validité, sans formalité nouvelle, jusqu'à la publication, dans les mêmes formes de l'acte libératoire … » (AOF).

- Cf. également : François Kuassi DECKON . Faculté de Droit. Université de Lomé (Togo) «L'interdiction de l'hypothèque des biens à venir en droit uniforme Ohada » In Juriscope. Doctrine. www.juriscope.org.

« La politique hypothécaire est, en effet, dans la plupart des États-parties au Traité de l'OHADA, indissociable de la politique foncière qui tend, entre autres, à faire de la terre un instrument de crédit permettant aux propriétaires de la mobiliser pour obtenir le financement nécessaire à leurs entreprises. De la sorte, les législations applicables n'instituent pas seulement un régime foncier ou un mode d'identification et d'individualisation des terres, puis une procédure de constatation des droits qui les grèvent ; elles organisent également le régime des hypothèques. Ce régime … est fondé sur deux principes généraux aux termes desquels "il n'y a pas de droit réel sans inscription", d'une part, et "tout droit réel inscrit se conserve aussi longtemps que son inscription n'a pas été radiée du livre foncier", d'autre part. L'inscription n'est pas la condition d'efficacité de l'hypothèque. Elle est seulement, en d'autres mots, la condition de son opposabilité. Il résulte de ce principe fondamental qu'entre les parties, le consensualisme est la règle, de sorte qu'un droit réel non inscrit n'en n'est pas moins valable, à moins que la loi n'en décide autrement. Entre les parties, l'inscription n'a en principe aucune valeur probante, c'est l'acte, la convention ou le jugement qui la fonde qui fait preuve entre elles ».

(7) Bénin, Burkina Faso, Cameroun, Centrafrique, Comores, Congo, Côte d'Ivoire, Gabon, Guinée Bissau, Guinée Equatoriale, Mali, Niger, Sénégal, Tchad, Togo

(8) le Décret n° 76-165 du 27/04/1976 fixant les modalités d'obtention du titre foncier a seulement abrogé les dispositions du Décret du 21/0601932 en ce qui concerne les procédures d'immatriculation, remplacées par les nouvelles qu'il a mises en place, mais n'a par contre pas touché l'important volet « publication des droits » aux livres fonciers, indispensable pendant de l'immatriculation dans le système Torrens demeuré intact, donc toujours en vigueur. Le libellé des articles abrogatoires de ce Décret de 1976 a toutefois donné lieu a une importante polémique au Cameroun, d'ailleurs toujours en cours, qui laisserait croire que le Décret de 1932 a été entièrement abrogé, ce qui supposerait qu'il n'y aurait, dans ce cas, plus du tout de texte au Cameroun en matière de publicité foncière … ce qui inexact.


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