REFLEXIONS

COMMENT REVENIR AU « STATU QUO ANTE » APRES L'ANNULATION D'UNE TRANSACTION FONCIERE/IMMOBILIERE ?



Lorsqu'une transaction immobilière telle qu'une vente est annulée, la situation qui prévalait avant cette annulation doit être rétablie.

Cette ancienne jurisprudence, qui reste d'actualité lorsque les débats passionnés deviennent confus, illustre les difficultés de cerner les contours de ce retour au "statu quo ante".



INTRODUCTION

 



L'arrêt de la Cour Suprême du Cameroun en date du 16 septembre 1982 est exemplaire par son illustration des problèmes posés par les annulations d'actes devant les tribunaux, ce, tant au travers des thèses défendues par les parties qu'avancées par les juges dans ce dossier somme toute classique d'annulation de vente de terrain non immatriculé. Afin de bien suivre ce débat parfois complexe, il conviendra de faire une brève rétrospective des faits et de la procédure (I), puis de rappeler les textes applicables en la matière (II). c'est alors que pourra s'instaurer le débat sur les diverses conséquences de ces annulations d'actes, avec en toile de fond les diverses thèses soutenues dans le cadre de ce dossier (III).




I - FAITS ET PROCEDURE

 



•  Rappel des faits

Dans le cadre de ce dossier était intervenue une vente de terrain non immatriculé entre Messieurs TOKO NTONE Jean et MPOUDI Gaston suivant acte en date du 5/3/1966 enregistré mais non conclu en la forme authentique. Aux termes de cet acte, l'acheteur MPOUDI Gaston devait verser 84 % du prix de terrain et prendre en charge les frais liés aux formalités nécessaires à l'immatriculation du terrain ; il était prévu que la mutation intervienne après l'obtention du titre foncier et authentification de l'acte par devant Notaire, lorsque l'acheteur aurait payé le solde du prix de vente.

Une fois l'immatriculation obtenue, TOKO NTONE refusa la réalisation de la vente par devant Notaire en conséquence de quoi MPOUDI Gaston saisit le Tribunal de Grande Instance de Douala pour voir ordonner la résiliation de la vente.

•  Procédure

A – En première instance : par décision en date du 2/2/1976, le TGI de Douala :

Déclara nulles et de nullité d'ordre public les dispositions de la convention du 5/3/1966 qui transféraient la propriété du terrain litigieux à MPOUDI Gaston, motif pris qu'il s'agissait d'un terrain non immatriculé d'une part et que l'acte avait été conclu sous seing privé d'autre part, et condamna TOKO NTONE à rembourser 352 545 frs avec intérêts du droit à compter du 5/3/1966, cette somme représentant l'acompte payé et les frais d'immatriculation et d'enregistrement.

B – Sur appel de TOKO NTONE : la Cour d'Appel de Douala confirma le jugement du TGI dans ses dispositions relatives au quantum des condamnations pécuniaires et décida que les intérêts relatifs à la somme de 353 545 frs étaient dûs à compter de la demande en justice. Tels sont les principaux attendus de la Cour résumés :

* Sur le problème de la validité du contrat :

•  Les terrains non immatriculés ne pouvaient faire l'objet de vente (art. 5 du Décret-Loi du 9/1/1963). L'exigence légale de l'immatriculation étant un élément essentiel dans la vente de terrains, l'accord du 5/3/1966 devait s'analyser en un simple projet d'une éventuelle vente et ne constituait en fait ni une promesse synallagmatique de vente, ni un contrat de vente de terrain. Cela étant,

•  TOKO NTONE ayant renoncé au projet d'aliénation du terrain désormais immatriculé après avoir reçu une somme totale de 352 545 Frs, il devait, conformément aux dispositions du projet, rembourser intégralement les sommes lui ayant été versées, car en invoquant la nullité d'un acte qu'il avait lui-même conclu, pour échapper au remboursement des sommes qu'il avait perçues, il ne faisait que se prévaloir de sa propre turpitude ;

* Sur les dommages-intérêts

La demande de dommages-intérêts était fondée car TOKO NTONE, après avoir immobilisé lesdites sommes, en refusait le remboursement en violation de l'accord. En conséquence, le jugement entrepris de ce chef devait être confirmé et les intérêts relatifs à la somme de 352 545 frs devaient être considérés comme dûs à compter de la demande en justice.

Monsieur TOKO NTONE se pourvut alors en cassation pour obtenir la réformation de l'arrêt de la Cour d'Appel de Douala au motif que :

•  l'inexécution de la convention résultait non d'une faute du contractant mais de l'application pure et simple de la loi et

•  que la Cour d'Appel ne pouvait sans se contredire et violer la loi, constater la nullité de la convention (résultant de l'application de la Loi du 27/6/1961 relative aux actes notariés) et en même temps faire produire des effets à cette convention, notamment en accordant des dommages-intérêts à MPOUDI Gaston, alors surtout que l'acheteur qui négociait un terrain non immatriculé était censé connaître les risques qu'il courait.

C – La Cour Suprême  dans son arrêt du 16/8/1982 cassa et annula l'arrêt de la Cour d'Appel de Douala en ce qui concernait les dommages-intérêts et remit la cause et les parties au même et semblable état où elles étaient avant ladite décision.

Cette affaire soumise à l'examen de la Cour Suprême soulève de nombreux points dont notamment celui de savoir si, à la suite de l'annulation d'un acte, ce dernier pouvait néanmoins produire des effets à l'égard des parties : en l'espèce, l'acheteur ayant acquis un terrain non immatriculé suivant acte de vente sous seing privé (donc acte nul à un double titre au regard de la loi) pouvait-il prétendre au remboursement de l'acompte qu'il avait versé et à des dommages-intérêts ?

Les problèmes soulevés dans cette affaire tels qu'ils transparaissaient à travers les diverses argumentations développées par les parties, mettent en lumière les difficultés résultant de l'application au Cameroun de textes différent aux actes translatifs de droits réels immobiliers. En effet, ces actes sont régis concomitamment par le droit civil, le droit foncier et la Loi n°61/20 du 27/6/1961 relative aux actes notariés. Ces textes dont chacun a un objet différent, ont également une portée différente eu égard aux droits que les parties au contrat peuvent prétendre revendiquer, de là toute la difficulté de savoir si, en l'espèce, l'acheteur lésé pouvait prétendre à un droit quelconque au titre de l'acte annulé.

Après avoir fait le point sur les divers textes régissant les actes translatifs de droits réels et leur portée respective (II), il conviendra d'analyser les effets de la nullité desdits actes à l'égard des cocontractants (II).




II – LES DIVERS TEXTES APPLICABLES AUX ACTES TRANSLATIFS DE DROITS REELS IMMOBILIERS AU CAMEROUN
(DROIT CIVIL, DROIT FONCIER, LOI DU 27/6/1961) ET LEUR PORTEE.

 



Les actes translatifs de droits réels immobiliers au Cameroun étant simultanément régis par des textes ayant des objets très différents les uns des autres (les règles de droit les plus anciennes étant celles du droit civil, point de départ de l'opération), à quel moment doit-on considérer l'opération réalisée, c'est-à-dire le transfert de propriété intervenu, ce point étant bien évidemment essentiel eu égard à la sécurité juridique de l'opération ?

1) Rappel des textes de loi applicables

A – Les règles du droit civil

Au terme de l'article 1583 du Code Civil, la vente « est parfaite entre les parties et la propriété est acquise à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. » Ce texte ne fait qu'appliquer à la vente le principe du transfert instantané de la propriété par le seul échange des consentements qu'édicte l'article 1138 du Code Civil (« l'obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des parties contractantes »).

Du point de vue de la validité de l'acte, au regard du droit civil, le principe est donc que le seul échange des consentements (matérialisé par la signature de l'acte par les parties contractantes) scelle leurs obligations réciproques y compris le transfert de propriété de la chose vendue. Il faut cependant ajouter que ce principe ne vaut qu'entre les parties car vis-à-vis des tiers, l'opposabilité du transfert de propriété est subordonnée à d'autres formalités, notamment en droit français, les formalités de publicité foncière prescrites par l'article 4 du Décret du 4/1/1955 disposant que « tout acte sujet à publicité dans un bureau des hypothèques doit être dressé en la forme authentique » et l'article 28 al. 1 du même Décret qui précise que « les actes portant mutation de droits réels immobiliers sont obligatoirement soumis à publicité ».

Si le raisonnement adopté dans cette affaire devait être celui retenu par la jurisprudence et la doctrine française, la vente d'immeuble intervenue devait être considérée comme nulle pour ne pas avoir été établie en la forme authentique, mais elle pouvait néanmoins valoir comme promesse et à ce titre elle devait conserver son caractère obligatoire pour les parties puisque la solennité était requise ici non pour protéger le consentement des parties mais parce que l'acte concerné portait mutation de droits réels immobiliers. Dans cet esprit, l'imperfection de la vente devait s'entendre seulement des effets essentiels de l'acte (transfert de propriété rendu impossible) mais ne pouvait affecter l'acte lui-même en tant que contrat obligatoire entre les parties.

Avant de voir ce qu'il en est dans le droit camerounais à proprement parler (2) il est nécessaire de rappeler les règles applicables dans le cadre de la législation foncière et la loi du 27/6/1961.

B – Les règles du droit foncier

Le droit foncier camerounais édicte deux types de règles : les unes ont trait à l'exigence de l'immatriculation des immeubles (et plus généralement à la soumission des actes relatifs aux droits réels immobiliers à la publication aux Livres Fonciers), les autres ont trait à la forme dans laquelle lesdits actes doivent être conclus (forme authentique, exigence reprise de la Loi de 1961 examinée au paragraphe C) ci-après (ainsi l'article 5 alinéa 3 du Décret Loi n°63-2 du 9/1/1963 fixant le régime foncier et domanial au Cameroun Oriental sous l'empire duquel la vente était intervenue disposait que « seules les terres immatriculées peuvent faire l'objet d'aliénation par voie de vente »). (1)

C – La Loi N° 61-20 du 27/6/1961

La principale prescription de cette Loi figure à son article 1 disposant que « devront être établis, à peine de nullité en la forme notariée :

- s'agissant de droits réels ou de privilèges immobiliers, que ces droits soient régis par les dispositions du Code Civil, par celles du régime de l'Immatriculation ou celles résultant du Décret du 7/10/1959 organisant la constatation des droits fonciers coutumiers :

a) tous actes constitutifs, déclaratifs, translatifs, extinctifs desdits droits ou en changeant les titulaires… ».

Quelle est la portée de ces textes rappelés ci-dessus sur la validité des ventes de biens immeubles et notamment à quel moment doit-on considérer que le transfert de propriété de ces immeubles intervient ?

2)   La portée des textes applicables

  Il a été relevé qu'au regard du droit civil, la vente est parfaite dès qu'il y a eu échange des consentements. Dans l'environnement juridique français où les ventes d'immeubles sont soumises à la publicité au Bureau des Hypothèques, il est possible, en cas de non respect de ces formalités, de dissocier la validité de l'acte (qui reste intacte) de ses effets (le transfert de propriété qui ne peut s'effectuer).

Cependant au Cameroun, comme dans les pays qui ont adopté le système des livres fonciers, les droits réels immobiliers se transmettent exclusivement par inscription aux livres fonciers. Le contrat de vente d'un immeuble ne peut donc être en lui-même translatif de propriété : il fait simplement naître à la charge du vendeur l'obligation d'effectuer le transfert. Le consensualisme est ainsi battu en brèche par les règles du droit foncier (2).

La jurisprudence camerounaise applique avec la plus grande rigueur ces principes en déclarant nulles et d'une nullité absolue, les ventes de terrains non encore immatriculés :

•  Cour Suprême du Cameroun Oriental :

. Arrêt n° 124 du 9/5/1967

Bulletin Arrêts n° 16 – 1967 p. 1693

. Arrêt n° 71 du 16/3/1971

Bulletin Arrêts n° 24 – 1971 p 2948

Revue camerounaise de Droit n° 1 – 1972 p. 63

•  Cour Suprême du Cameroun. Arrêt du 16/72/1978. Revue Camerounaise de droit n°s 15 et 16. 1978 p. 241.

Cela étant, à supposer même le terrain immatriculé dans le cas d'espèce, l'acte de vente encourait encore une autre nullité puisqu'il n'avait pas été conclu en la forme notariée, ce, par application des dispositions de l'article 1 de la Loi du 27/6/1961 précitée. L'on pourrait avancer que ce texte édictant une simple exigence relative à la forme des actes, il ne devrait pas être considéré comme affectant leur validité. Mais ce raisonnement est immédiatement battu en brèche par la double constatation que non seulement ce texte sanctionne le non respect de la forme authentique par la nullité absolue, mais également la jurisprudence camerounaise se montre très rigoureuse à cet égard.

En effet dans deux importants arrêts (3) la cour Suprême non seulement déclare nuls et d'une nullité absolue les actes simplement déposés au rang des minutes d'un Notaire , mais ajoute que le dépôt ultérieur au rang des minutes d'un notaire ne permet pas en principe de couvrir la nullité de tels actes, cas la confirmation d'un acte nul d'une nullité absolue est impossible (4).

L'interprétation que fait la jurisprudence camerounaise des textes conduit donc à considérer la forme authentique exigée non pas comme une simple condition de preuve ou de transcription de l'acte comme en droit français, mais bien comme une condition essentielle de la validité de l'acte puisque, outre les actes sous seing privé (5) sont également annulés les actes déposés, au rang des minutes d'un notaire.

CONCLUSIONS SUR CE POINT

•  De l'application combinée des dispositions du droit civil, du droit foncier et de la Loi du 27/6/1961 d'une part, et de l'interprétation que la jurisprudence camerounaise fait de ces textes d'autre part, il ressort qu'au Cameroun, en matière d'actes translatifs … de droits réels immobiliers, et plus particulièrement en matière de ventes de terrains, le principe du consensualisme établi par le droit civil est totalement battu en brèche par les dispositions impératives de la législation foncière et de la Loi du 27/6/1961. A cet égard, l'argumentation soutenue par l'acheteur MPOUDI Gaston ne pouvait donc être retenue (6).

En outre, il ressort de cet examen qu'en ce domaine, l'exigence de la formalité de publication du droit réel immobilier aux livres Fonciers (immatriculation) et du respect de la forme authentique de l'acte de vente doivent toutes deux être respectée, la nullité absolue pouvant être encourue :

•  soit pour défaut de publication du droit dans les livres fonciers (immatriculation),

•  soit, s'agissant de l'acte lui-même, pour non respect de la forme authentique,

•  soit cumulativement pour non respect de ces deux prescriptions.

Ayant fait le point de la portée des textes applicables en matière d'annulations d'actes relatifs à ces opérations foncières, il convient d'aborder la question beaucoup plus épineuse des diverses conséquences de ces annulations sur les parties contractantes (7).



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(1) Rappelons que l'Ordonnance n°74-1 du 6/7/1974 a réitéré cette exigence.

(2) Dans le cas de l'espèce, le vendeur proposait à l'acheteur un terrain non encore immatriculé, or l'article 5 du Décret-Loi du 9/1/1963 prohibait toute aliénation par voie de vente des terres non immatriculées. Il résultait de ce texte que, bien que les parties contractantes eussent scellé leurs engagements respectifs au regard du droit civil, le transfert de propriété ne pouvait s'opérer, le vendeur étant dans l'impossibilité de ne pouvoir transférer une propriété qui ne lui avant pas encore été reconnue par la procédure d'immatriculation.

(3) Cour Suprême du Cameroun oriental n° 88 du 8/6/1971. Bulletin Arrêts n° 24. 1971 p. 3161 et n° 26 du 12/1/1971. Bulletin Arrêts n° 24. 1971 p. 3112

(4) dans le premier arrêt il s'agissait d'une vente d'immeuble, dans le deuxième d'un bail d'immeuble supérieur à 3 ans également soumis à l'exigence d'établissement en la forme authentique.

(5) Cour Suprême du Cameroun Oriental : Arrêts n° 83 du 28/3/1967. Bulletin Arrêts n° 16.1967 p 1668 ; n° 98 du 29/6/1971. Bulletin Arrêts n° 24 1971 p . 3166 ; Cour Suprême du Cameroun ; Arrêt n° 50 du 9/5/1972. Bulletin Arrêts n° 27. 1972 p. 3621.

(6) l'acheteur soutenait que puisqu'il y avait eu accord des parties sur l'objet (le terrain) et le prix et que le consentement de ces dernières n'avait pas été vicié par l'erreur, le dol ou la violence, la vente devait être considérée comme simplement soumise à la condition de l'obtention du titre foncier pour être parfaite et valable.

(7) les conséquences de ces annulations eu égard aux tiers ne sont pas abordées ici.



 

III – EFFETS DE LA NULLITE DES ACTES SUR LES RAPPORTS ENTRE PARTIES CONTRACTANTES



Afin de re-situer le débat dans son contexte, il importe, avant toute analyse, de rappeler les argumentations respectives des parties ainsi que les positions prises par les juges en première instance et en appel, exposé très révélateur.

•  Exposé des argumentations respectives des parties et des positions développées par les juges en première instance et en appel.

•  Argumentation de l'acheteur  : MPOUDI Gaston soutenait qu'en refusant de transférer la propriété du terrain litigieux, le vendeur n'avait pas respecté l'obligation de faire à sa charge, en conséquence et conformément aux dispositions des articles 1142, 1146 et 1147 du Code Civil, il y avait lieu de le condamner :

•  au remboursement des sommes versées ; avec intérêts de droit

•  et au paiement de 1 500 000 frs de dommages –intérêts.

•  Position des juges en premier instance

. Sur la nullité de la convention : il fut soutenu que seules les dispositions de la convention relatives au transfert de propriété devaient être considérées comme nulles, celles relatives au paiement restant valables. En conséquence, le vendeur devait rembourser l'acompte versé et les frais d'immatriculation du terrain, avec intérêts de droit.

. Sur les dommages-intérêts : Le Tribunal fit droit à la demande de l'acheteur en lui allouant 600 000 F de dommages-intérêts (sur les 1 500 000 F demandés) en se fondant non sur l'enrichissement sans cause, mais sur les principes de « l'équité », estimant que le refus de toute indemnité à l'acheteur reviendrait à encourager « l'esprit malhonnête et trompeur » inadmissible par la justice.

•  Argumentation du vendeur TOKO NTONE

. Sur la nullité de la convention : le vendeur soutenait pour sa part que :

•  d'une part la nullité absolue édictée par les textes devait entraîner ipso facto la nullité de l'ensemble de la convention,

•  d'autre part que la cause étant illicite, la convention ne pouvait produire aucun effet au sens de l'article 1131 du Code Civil, donc il n'y avait pas lieu à restitution de sommes quelconques (acompte, frais relatifs à l'immatriculation …), ni à allocation de dommages-intérêts, l'acheteur ayant été parfaitement informé dès le départ des risques auxquels il s'exposait en acceptant d'acheter un terrain non immatriculé ; il ne pouvait donc pas se prévaloir de sa propre turpitude. Le vendeur relevait en outre que les juges ne pouvaient, sans se contredire et violer la loi, d'un côté annuler l'acte et de l'autre lui faire produire certains effets. Enfin, il ajoutait que l'enrichissement sans cause était inapplicable aux conventions dont la cause était illicite.

. Sur les dommages-intérêts. Les juges en première instance avaient alloué à l'acheteur 600 000 frs de dommages-intérêts pour comportement fautif du vendeur. Ce dernier soutenait notamment qu'il ne pouvait y avoir allocation de dommages-intérêts au titre d'une convention dont la cause était illicite.

•  Position de la cour

. Sur la validité de la vente : la Cour relevait qui si après avoir perçu le prix et fait immatriculer le terrain, le vendeur renonçait au projet d'aliénation, il devait rembourser les sommes versées « conformément aux dispositions du projet ». Dès lors, en invoquant la nullité d'un acte conclu par lui-même pour échapper au remboursement des sommes perçues, le vendeur ne faisait que se prévaloir de sa propre turpitude.

. Sur les dommages-intérêts : la Cour confirma le jugement du Tribunal de Première Instance de Douala, estimant la demande de dommages-intérêts justifiée par le fait que le vendeur refusait de rembourser les sommes reçues après les avoir immobilisées, ce, en violation des dispositions de l'accord conclu.

Laquelle des thèses en présence ayant été exposées est valable ? C'est ce qu'il importera de voir dans la discussion qui va suivre, à la lumière des textes, de la doctrine et de la jurisprudence.

•  Discussion

L'examen approfondi des arguments invoqués à l'appui de la défense de leurs positions respectives montre à l'évidence que les parties, tout autant que les juges ont perdu de vue les mécanismes et principes de base applicables en matière de nullité d'actes.

En effet, il est primordial de distinguer deux types de situations susceptibles de se présenter :

•  soit la nullité de l'acte a été prononcée avant toute exécution et alors l'annulation ne concerne que le futur avec toutes les conséquences de droit qu'il convient de tirer à cet égard s'agissant de l'avenir.

•  soit elle a été prononcée alors que le contrat a déjà reçu un début d'exécution et alors le passé est en cause tout autant que l'avenir car des prestations ont déjà été fournies. En l'occurrence, l'annulation du contrat se traduira d'une part par l'effacement de ce qui avait été effectué avant le jugement d'annulation, d'autre part, par le rétablissement de l'état de choses antérieur à la conclusion du contrat.

Dans l'affaire concernée, l'on relève dont que les intervenants ont complètement omis de prendre en compte cette distinction fondamentale et se sont enlisés dans des tentatives de justification de leurs thèses respectives : qui l'obligation de restituer, qui l'allocation de dommages-intérêts, qui le refus de toute restitution…

D'où l'enlisement des débats ....


Me MANDESSI BELL Evelyne
Avocat






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