PAROLE D'EXPERT

A bâtons rompus avec Me MANDESSI BELL Evelyne, Avocat, Consultante sur

L'UTILITE DE L'AUDIT FONCIER





Le système de sécurisation des transactions foncières en place au Cameroun impliquant essentiellement les notaires en amont et les services des domaines en aval s'est révélé inefficace. Témoin le nombre élevé de titres fonciers irréguliers établis.

D'une part l'absence d'action coordonnée entre professionnels (agents immobiliers, notaires etc.) susceptibles d'être alertés au sujet des risques ou problèmes d'un dossier foncier, d'autre part la lente circulation de l'information dans ces dossiers permet aux fraudeurs et prédateurs de biens immobiliers d'être dans un contexte idéal pour commettre leurs forfaits dans l'anonymat, car comme les terroristes, ils évoluent en progressant pas à pas sans se faire remarquer et ce n'est qu'au moment où ils ont déjà accompli leurs forfaits que vous en voyez les dégâts : le titre foncier est déjà établi et il faut entamer de longues et coûteuses procédures pour le faire annuler ou retirer si cette transaction s'est faite à votre détriment.

? Vous achetez un terrain objet d'un titre foncier antérieur à Décembre 2005, date à laquelle la répression des obtentions irrégulières de titres fonciers est devenue plus sévère. Vous souhaitez obtenir un bail emphytéotique ou une hypothèque sur un tel terrain : pour être sûr que ce titre foncier ne pourra pas faire l'objet d'une remise en cause ultérieurement, un audit foncier peut être réalisé.

? Vous achetez un terrain objet d'un titre foncier concomitant ou postérieur à Décembre 2005, vous souhaitez obtenir un bail emphytéotique ou une hypothèque sur un tel terrain : pour être sûr que ce titre foncier ne pourra pas faire l'objet d'une remise en cause ultérieurement, un audit foncier doit être effectué. Pourquoi ? Parce que vous ne pouvez pas savoir d'avance s'il est ou non susceptibles d'être affecté d'une nullité d'ordre public,

Connaissez-vous le titre foncier nul d'une nullité d'ordre public ? C'est la sanction prévue par le récent Décret foncier de Décembre 2005 en cas :

. de pluralité de titres fonciers délivrés sur un même terrain,

. d'obtention d'un titre foncier en violation de la procédure prévue ou même en dehors de toute procédure,

. d'empiètement de titres fonciers sur tout ou partie du domaine public ou du domaine privé des organismes publics.

Un titre foncier nul d'ordre public sera une bombe potentielle lorsqu'il circulera puisqu'il causera de très grands dégâts à tous ceux qui se seront fait octroyer des droits dessus (acquéreurs, créanciers etc) .

Si le prédateur ou le fraudeur le sait, il aura donc intérêt, une fois ce titre obtenu, à s'en débarrasser le plus vite possible pour conserver le bénéfice et transférer le problème à quelqu'un d'autre qui n'aura qu'à se débrouiller en s'enlisant dans les dédales judiciaires… D'où l'intérêt et l'utilité de l'audit foncier ou cadastral qui peut permettre, avant d'envisager une transaction, de savoir quelle est la réelle validité du titre foncier concerné.


QUELS AUDITS FONCIERS ?

- Un audit foncier complet permet :

. de vérifier si l'obtention du titre foncier n'a été entachée d'aucune irrégularité de nature à remettre en cause le titre par voie de retrait et si ce dernier ne tombe pas dans l'un des cas de figure de nullité d'ordre public prévus par le Décret du 16 Décembre 2005 ou autre.

. A l'issue de cet audit est établi un avis juridique certifiant l'inexistence de ces failles ou les mettant à jour, de manière à ce que la personne désireuse de s'engager dans une transaction le fasse en connaissance de cause.

- Un audit foncier partiel permet de vérifier :

. soit que l'obtention du titre foncier n'a été entachée d'aucune irrégularité de nature à remettre en cause le titre foncier par voie de retrait,

. soit que le titre foncier ne tombe pas dans l'un des cas de figure de nullité d'ordre public prévus par le Décret de Décembre 2005.

A l'issue de cet audit doit être établi un avis juridique certifiant l'inexistence de ces failles ou les mettant à jour.

Un audit cadastral peut aussi permettre de vérifier si l'obtention du titre foncier ne tombe pas dans l'un des cas de figure de nullité d'ordre public pour empiètement du domaine public, du domaine privé de l'Etat, d'une collectivité publique ou d'un organisme public, en violation de la réglementation en vigueur.

Telles sont les précautions qu'il est utile de prendre pour sécuriser sa transaction, son investissement immobilier, sa garantie immobilère, pas seulement au Cameroun ....

 

Me MANDESSI BELL Evelyne

 



 
























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