EVITER LA TRAPPE DE L'IMBROGLIO LIE AU RENOUVELLEMENT DES INSCRIPTIONS HYPOTHECAIRES DANS LE DROIT OHADA DES SURETES (2ème partie) Me Mandessi Bell Evelyne Avocat au barreau du Cameroun |
|||||||||
b) Les quiproquos résultant de la trop lente ingestion du droit foncier : l'exemple du Cameroun |
|||||||||
Bien avant l'entrée en vigueur de l'AUS, avait fait rage au Cameroun une importante polémique sur la nécessité de renouvellement ou non des
inscriptions hypothécaires. En effet, malgré l'entrée en vigueur pourtant assez ancienne du Décret foncier (1932), de très nombreuses parties ont
continué de fonctionner avec les règles du Code civil, souvent par ignorance des règles de la législation foncière ou par automatisme. Au moment de la réalisation des garanties hypothécaires, a souvent été invoquée la" caducité" d'hypothèques dont les inscriptions n'avaient pas été renouvelées pour faire échec aux saisies immobilières, dans le cadre de débats aussi confus que houleux, compte tenu des enjeux. L'on
relève dans un certain nombre de ces décisions de justice (comme d'ailleurs dans d'autres plus récentes), que le renouvellement de
l'inscription hypothécaire est discuté comme s'il s'agissait du régime applicable « de plein droit », alors que tel n'est pas le cas (9). « La réforme de 1'OHADA n'apporte pas de changement notable au régime des hypothèques, dans le sens d'une plus grande sécurité des
créances. Au regard du régime antérieur, il faut souligner que l'article 123 de l'Acte uniforme n'a pas retenu le délai de péremption des
inscriptions hypothécaires qui était de dix dans le Code civil. Il prévoit au contraire que “l'inscription conserve le droit du créancier jusqu'à la
date fixée par la convention ou la décision de justice... ” La souplesse de cette mesure sera certainement appréciée par les établissements de
crédit qui consentent des prêts hypothécaires. Pour le reste, l'Acte uniforme a repris l'essentiel du dispositif du Code civil. Ce fait n'a d'ailleurs
rien d'étonnant car les mécanismes de l'hypothèque, “la reine des sûretés ”, ont déjà été suffisamment éprouvés par la pratique. La véritable
incertitude en la matière, et dans le domaine des sûretés ou du crédit en général est relative au recouvrement effectif des créances. La sécurité consiste donc aussi à lever ou à réduire cette incertitude, en donnant au créancier les moyens de se faire payer ». - Me Georges Gérard Wamba Makollo. Journées OHADA de YAOUNDE des 19, 20 et 21 juin 2008 à l'Université de Yaoundé II SOA. « OHADA et
sécurisation des investissements en Afrique - La réalisation des garanties bancaires ». ----------------------------------------- (9) Dans aucune des décisions suivantes n'est indiquée l'origine précise (légale ou conventionnelle ?) de l'obligation de renouvellement, afin de
connaître les contours exacts du régime applicable : y-a-t-il eu simple inclusion de l'obligation de renouveler « par automatisme » (TGI MFOUNDI,
Jugement civil n° 179 du 23/01/2002, Affaire Yathou A.M. et autres c/ Standard Chartered Bank) ou au contraire y-a-t-il eu référence expresse
des parties au Code civil ? (TPI Ydé Centre Administr., Ord. n°632/C du 02/06/2002, Affaire Mme Veuve Ayissi Tsogo Zambo M. c/ Crédit Foncier
du Cameroun, Me P-F Xavier Menye Ondo, M. Le Conservateur de La Propriété Foncière du Centre : dans cette décision, l'art. 2154 du Code civil est
invoqué dans les débats mais il n'est pas précisé si cette disposition était incluse dans le contrat des parties ou a été simplement invoquée comme
texte "tacitement applicable de plein droit"). |
|||||||||
|
|||||||||
|
|||||||||
|
|||||||||
|
|||||||||
|
|||||||||
|
|||||||||
Qu'en est-il des pays de la 2ème catégorie pris à titre d'exemples ? 2.2. Les régimes fonciers ayant « importé » les standards du Code civil 2.2.1. CONGO. Loi n°17-2000 du 30 décembre 2000. Art.57.- Tout droit réel relatif à un immeuble immatriculé n'existe, à l'égard des tiers, que du fait et du jour de sa transcription sur le titre par le Conservateur des Hypothèques et de la Propriété Foncière. Art.58.- Les actes volontaires et les conventions tendant à constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel ne produisent effet entre parties qu'à dater de l'inscription sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l'inexécution de leurs conventions. Art.69.- L'hypothèque sur les immeubles immatriculés n'existe à l'égard des tiers et n'a rang entre les créanciers que du jour de l'inscription. Les inscriptions ont la même durée que les hypothèques. Art.78.- Le Conservateur des Hypothèques et de la Propriété Foncière peut, dans le cas des hypothèques conventionnelles, à l'expiration des délais prévus et en l'absence de main levée, procéder à leur renouvellement d'office avec paiement des droits par le bénéficiaire de l'inscription. Le renouvellement d'office par le Conservateur ne peut intervenir plus d'une fois. 2.2.2. GUINEE. Loi n°L/99/013/AN portant Code foncier et domanial Art.10.- La garantie des droits réels est obtenue par la publication sur le livre foncier visé au titre V du présent code, à un compte particulier ouvert pour chaque immeuble, de tous les droits réels qui s'y rapportent, ainsi que des modifications de ces mêmes droits, ladite publication étant précédée de la vérification des justifications produites et faisant foi à l'égard des tiers. Art.152.- Les droits réels ne se conservent et ne produisent effet à l'égard des tiers qu'autant qu'ils ont été rendus publics dans les formes, conditions et limites fixées par le présent code, sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l'exécution de leurs conventions. Art.154.- La publication au livre foncier de droits réels constitués sur les immeubles postérieurement à leur immatriculation et exigée pour la validité des droits à l'égard des tiers, est assurée par la formalité de la publicité de ces droits. Art.204.- L'inscription conserve le privilège ou l'hypothèque jusqu'à une date fixée par le créancier, sans toutefois que la date extrême de cette inscription soit postérieure de dix années à compter du jour de la formalité. Si elle n'a pas été renouvelée au plus tard à cette date elle cesse aussitôt de produire effet. Art.211.- Les privilèges et hypothèques s'éteignent conformément à l'article 1175 du Code Civil : • 1° par l'extinction de l'obligation dont ils constituent la garantie ; • 2° par la renonciation du créancier à son droit ; • 3° par l'accomplissement de la procédure de purge des hypothèques par le tiers détenteur, sur expropriation forcée ou sur expropriation pour cause d'utilité publique, conformément aux dispositions du Code Civil ; • 4° par la prescription en faveur de débiteur ou du tiers détenteur. Il apparait donc clairement à partir de cet échantillon de pays, qu'au moment où le droit Ohada des sûretés vient remanier le régime hypothécaire avec la déclaration de principe de non-ingérence dans le régime de publicité foncière relevant des législations nationales, il ne trouve pas un environnement légal homogène dans les divers pays de la zone. Compte tenu de cette réalité, il était d'autant plus nécessaire qu'il n'interfère pas dans le régime de la publicité foncière de ces pays. Nous verrons toutefois que tel n'a pas été le cas et il importera en conséquence d'examiner les contours des modifications et aménagements effectués en 1998 par l'Acte Uniforme Ohada portant organisation des sûretés, en matière hypothécaire.
|
|||||||||
|
|||||||||
|
|||||||||
Retour à l'entrée de l'Espace. |
|||||||||
2009 - © Camimo.com. Tous droits réservés |